الضريبة العقارية المصرية فى الميزان
د محمود ابوالوفا
خبير مالى وادارىا
maw01000@yahoo.com
بدأ تطبيق الضريبة العقارية فى مصر عام 1842 ابان عهد محمد علي باشا , حيث بدأ تطبيقها علي العقارات المبنية بالقاهرة , والعقارات التي يقيم بها الأجانب بالإسكندرية , وكانت الضريبه السنويه تقدر بقيمة شهر من إيجار المبني , ثم صدر أمر بفرض الضريبة على عقارات الإسكندرية ورشيد ودمياط , وبحلول عام1867 تم فرض الضريبة علي كل الأملاك الواقعة بمصر.
وطبقا لقانون الضرائب العقاريه الجديد تحتسب الضريبة العقارية بواقع 10% من صافي القيمة الإيجارية التي يتم الوصول اليها من خلال القيمه الرأسماليه للعقار والذى يمثل نسبة 60% من القيمة السوقية للوحدة مضروبا في 3% مخصوما منها 30% مقابل التكاليف اللازمه للصيانة ( بالاضافه الى خصم مبلغ 6000ج لكل وحده) إذا كان العقار سكنيا و32% إذا كان العقار تجاريا , وهذا يعنى ان الضريبه المفروضه على العقار السكنى تمثل نسبة 1.26% (قبل خصم مبلغ 6000ج) من القيمه السوقيه , بينما تمثل الضريبه على العقار التجارى نسبة 1.224 % من القيمه السوقيه , ويتم اعادة التقدير لقيم العقارات كل خمس سنوات بناء على القيمه السوقيه للعقار والتى سيتم تقديرها بمعرفة مصلحة الضرائب , وتقدير القيمه بمعرفة المصلحه يثور حوله الكثير من الشك حيث يرى الخبراء اسباب كثيره لذلك منها عدم وجود عدد كافى من خبراء التقييم العقارى فى مصر ( وهذه قصه طويله من قصص الانانيه وتعنت القائمبن على الامور فى كثير من الاشياء بمصرنا الغاليه واسألوا كل من التحق بدورة التاهيل للمقيمين العقاريين لتكتشفوا العجب العجاب ولك ان تعرف ان عدد المقيمين العقاريين المعتمدين لايزيد عن 200 خبير بمصر ذات الثمانين مليون مواطن , ليس لعدم وجود خبراء ولكن لرغبة القائمين على التراخيص بعدم السماح بوجود خبراء تقييم ) فمن اين ستأتى مصلحة الضرائب بمقيمين مؤهلين , ام ستعتمد المصلحه على رأى مأمور الضرائب العقاريه الغير مؤهل للتقييم العقارى والذى سيلجأ بطبيعة الحال الى التقدير الجزافى - او الخرافى اذا صح التعبير - ويفتح الباب على مصرعيه للبزنس على حساب الحصيله.
ان المشاكل التى تحيط بالضريبه العقاريه وتطبيقها كثيره جدا فعلى سبيل المثال هناك صعوبة فى تطبيق الضريبة على أرض الواقع حيث ستكون تكلفة التحصيل مرتفعه جدا , وذلك لكون هذه الضريبه مباشره اى تقوم المصلحه بتحصيلها من الملاك مياشرة , ولن يكون هناك وسيط مثلما هو الحال فى تحصيل ضريبة المبيعات وضريبة كسب العمل او ضريبة الدمغه , وادل شىء على ذلك فشل مأموريات الضرائب العقارية فى مجرد استقبال المواطنين الراغبين فى الحصول على الإقرارات فى نهاية عام 2009 على الرغم من صدور القانون فى منتصف 2008 , بل ان تكاليف اخطارات المصلحه بالضريبه المفروضه ستكون مرتفعه حيث سيتم ارسال ثلاثين مليون اخطار كل عام , مع احتمال ان يخطر البعض مرتين اوثلاث مرات.
ويزيد الامر صعوبه وتعقيد ان اعادة التقييم كما جاء بالقانون ستكون كل خمس سنوات , واذا اخذنا عدد الاقرارات المقدمه وعدد المأموريات وعدد العاملين بها سنجد ان فترة الخمس سنوات لاتكفى لوضع بيانات تلك الاقرارات بالسجلات , ونقول لمن يشك فى هذا الرأى ارجع الى موقف ضريبة الدخل المفروضه بالقانون 91 لسنة 2005 وانظر الى موقف الاربع سنوات التى تم تقديم اقراراتها حتى الان , كم عدد الاقرارات التى تم مراجعتها وفحصها كعينه عشوائيه , اعتقد انها لاتزيد عن 7% من عدد الاقرارات المقدمه خلال الاربع سنوات ( 2005 و2006 و2007 و2008 ) على الرغم من اختلاف الجهاز الضريبى المسئول عن ضرائب الدخل عن نظيره فى الضرائب العقاريه من حيث الكفائه وعدد المأموريات او عدد العاملين المؤهلين .
وعلى الرغم من اختلاف المعطيات بين مصر ونظيراتها من الدول الاخرى الا اننا فى مصر لانراعى عند فرض الضرائب المعطيات المختلفه التى تحيط بالمواطن كمتوسط دخل الفرد او اليات الاقتصاد , فعلى الرغم من ان الضرائب المفروضة على الاملاك العقاريه بالولايات المتحده الامريكيه تعد أكبر مصدر للدخل لحكومات الولايات المختلفه ، ولا تفرض هذه الضريبه من قبل الاداره المركزيه للدوله ولكن تحدد من جانب كل ولايه , ويقتصر دور الدولة على تحديد الحد الأقصى المعدل للقيمة السوقية للعقار أو نسبة مئوية منها , حيث تختلف قيمة العقارات وكذلك الضريبه المفروضه من ولايه لاخرى .
ويتمتع المواطن فى ظل ضريبة الدخل الامريكيه بكثير من الاعفاءات , منها اعفاءات التقدم فى السن او اعفاءات الدخل المنخفض , فمعظم الولايات تعطي السكان الذين تجاوزوا سنا معينه اعفاءا من الضرائب على ممتلكاتهم ، وايضا الذين يحصلون على دخل منخفض نسبيا , وهناك أربعون ولايه من الولايات تقدم إما ائتمانات ضريبية أو بعض الإعفاءات من ضرائب الاملاك او تيسرات تؤدى الى التخفيف من القيمة المقررة للممتلكات الخاضعة للضريبة.
وهناك اعفاءات ضريبية اخرى متاحة للمواطن ، حسب قوانين كل ولايه , اغلب الولايات تقدم حوالى 50 نوعا من برامج الاعفاءات من الضريبة على العقارات ، مثل تجميد القيمة المقدرة للعقارات الخاصة بالفرد بمجرد أن يصل إلى سن معينة ، فيتم غلق ملفه الضريبى أو تأجيل الضريبه ، بالإضافة إلى ذلك فان بعض المقاطعات والبلديات في كثير من الأحيان لديها خطط لتخفيف عبء ضريبة العقارات.
كما ان المتقاعدين من ذوي الدخول المنخفضة يؤخذ فى الحسبان ارتفاع تكاليف المعيشه وارتفاع قيمة العقارات مقارنة برواتب التقاعد التى لاتزيد فى غالب الاحيان بنفس الزيادة فى قيم العقارات لذلك دائما يوجد توجه للتغيير فى مشاريع قوانين ضريبة العقارات .
ولاية لويزيانا تضع إعفاء كبير للعقارات وتمثل الضريبه العقاريه بها أدنى معدلات الضرائب العقارية في امريكا ،حيث تبلغ نسبة الضريبه 172. 0 % من القيمة السوقيه العقار ( قارن بالضريبه فى مصر 1.26%) , بينما تمثل ولاية تكساس أعلى المعدلات الفعلية لقيم الضرائب العقاريه حيث تبلغ 1.8% من القيمه السوقيه للعقار ومن المعروف ان تكساس من الولايات ذات الدخل المرتفع .
ويتم اعادة التقدير للقيم السوقيه للعقارات - بناء على توجيهات الحكومه المركزيه - بواسطة مصلحة الضرائب كل عشر سنوات , حيث يتم تعديل القيم الخاضعه للضريبه طبقا لهذا التقدير. كما ان بعض البلدان - كما الحال فى اوربا - تستنزل من قيم العقارات الخاضعه للضريبه الفوائد السنويه المستحقه على العقار نتيجة شراءاه عن طريق التمويل العقارى لتخفيف العبء على ملاك العقارات.
ومن الجدير بالذكر ان القيمه الايجاريه للعقارات تتأثر (باتجاه الزياده) بعد اعادة التقدير لان اصحاب الممتلكات الخاضعه للضريبه يعملون على نقل عبء الضريبه الى المستأجرين , اى ان هذه الضريبه سيتولد منها مشكله اخرى قد يتأثر بها سوق العقار على اختلاف طبقاته.
لذلك فأن الضريبه العقاريه بمصر تحتاج الى الكثير من المراجعات واعادة النظر فى الظروف الاقتصاديه والاحوال المعيشيه للمواطنين والمقدره على السداد وطبيعة السوق العقارى وكفاءة وقدرة الجهاز الضريبى , حتى يمكن ان تكون محققه لامال الدوله وفى نفس الوقت غير مجحفه بالمواطنين , وحتى لاياتى زمن يجبر فيه المواطن على استبدال مسكنه لعدم قدرته على دفع الضريبه وتصبح الدوله وضرائبها سيفا مسلطا على رقاب الشعب يطاردهم فى يقظتهم ومنامهم
د محمود ابوالوفا
خبير مالى وادارىا
maw01000@yahoo.com
بدأ تطبيق الضريبة العقارية فى مصر عام 1842 ابان عهد محمد علي باشا , حيث بدأ تطبيقها علي العقارات المبنية بالقاهرة , والعقارات التي يقيم بها الأجانب بالإسكندرية , وكانت الضريبه السنويه تقدر بقيمة شهر من إيجار المبني , ثم صدر أمر بفرض الضريبة على عقارات الإسكندرية ورشيد ودمياط , وبحلول عام1867 تم فرض الضريبة علي كل الأملاك الواقعة بمصر.
وطبقا لقانون الضرائب العقاريه الجديد تحتسب الضريبة العقارية بواقع 10% من صافي القيمة الإيجارية التي يتم الوصول اليها من خلال القيمه الرأسماليه للعقار والذى يمثل نسبة 60% من القيمة السوقية للوحدة مضروبا في 3% مخصوما منها 30% مقابل التكاليف اللازمه للصيانة ( بالاضافه الى خصم مبلغ 6000ج لكل وحده) إذا كان العقار سكنيا و32% إذا كان العقار تجاريا , وهذا يعنى ان الضريبه المفروضه على العقار السكنى تمثل نسبة 1.26% (قبل خصم مبلغ 6000ج) من القيمه السوقيه , بينما تمثل الضريبه على العقار التجارى نسبة 1.224 % من القيمه السوقيه , ويتم اعادة التقدير لقيم العقارات كل خمس سنوات بناء على القيمه السوقيه للعقار والتى سيتم تقديرها بمعرفة مصلحة الضرائب , وتقدير القيمه بمعرفة المصلحه يثور حوله الكثير من الشك حيث يرى الخبراء اسباب كثيره لذلك منها عدم وجود عدد كافى من خبراء التقييم العقارى فى مصر ( وهذه قصه طويله من قصص الانانيه وتعنت القائمبن على الامور فى كثير من الاشياء بمصرنا الغاليه واسألوا كل من التحق بدورة التاهيل للمقيمين العقاريين لتكتشفوا العجب العجاب ولك ان تعرف ان عدد المقيمين العقاريين المعتمدين لايزيد عن 200 خبير بمصر ذات الثمانين مليون مواطن , ليس لعدم وجود خبراء ولكن لرغبة القائمين على التراخيص بعدم السماح بوجود خبراء تقييم ) فمن اين ستأتى مصلحة الضرائب بمقيمين مؤهلين , ام ستعتمد المصلحه على رأى مأمور الضرائب العقاريه الغير مؤهل للتقييم العقارى والذى سيلجأ بطبيعة الحال الى التقدير الجزافى - او الخرافى اذا صح التعبير - ويفتح الباب على مصرعيه للبزنس على حساب الحصيله.
ان المشاكل التى تحيط بالضريبه العقاريه وتطبيقها كثيره جدا فعلى سبيل المثال هناك صعوبة فى تطبيق الضريبة على أرض الواقع حيث ستكون تكلفة التحصيل مرتفعه جدا , وذلك لكون هذه الضريبه مباشره اى تقوم المصلحه بتحصيلها من الملاك مياشرة , ولن يكون هناك وسيط مثلما هو الحال فى تحصيل ضريبة المبيعات وضريبة كسب العمل او ضريبة الدمغه , وادل شىء على ذلك فشل مأموريات الضرائب العقارية فى مجرد استقبال المواطنين الراغبين فى الحصول على الإقرارات فى نهاية عام 2009 على الرغم من صدور القانون فى منتصف 2008 , بل ان تكاليف اخطارات المصلحه بالضريبه المفروضه ستكون مرتفعه حيث سيتم ارسال ثلاثين مليون اخطار كل عام , مع احتمال ان يخطر البعض مرتين اوثلاث مرات.
ويزيد الامر صعوبه وتعقيد ان اعادة التقييم كما جاء بالقانون ستكون كل خمس سنوات , واذا اخذنا عدد الاقرارات المقدمه وعدد المأموريات وعدد العاملين بها سنجد ان فترة الخمس سنوات لاتكفى لوضع بيانات تلك الاقرارات بالسجلات , ونقول لمن يشك فى هذا الرأى ارجع الى موقف ضريبة الدخل المفروضه بالقانون 91 لسنة 2005 وانظر الى موقف الاربع سنوات التى تم تقديم اقراراتها حتى الان , كم عدد الاقرارات التى تم مراجعتها وفحصها كعينه عشوائيه , اعتقد انها لاتزيد عن 7% من عدد الاقرارات المقدمه خلال الاربع سنوات ( 2005 و2006 و2007 و2008 ) على الرغم من اختلاف الجهاز الضريبى المسئول عن ضرائب الدخل عن نظيره فى الضرائب العقاريه من حيث الكفائه وعدد المأموريات او عدد العاملين المؤهلين .
وعلى الرغم من اختلاف المعطيات بين مصر ونظيراتها من الدول الاخرى الا اننا فى مصر لانراعى عند فرض الضرائب المعطيات المختلفه التى تحيط بالمواطن كمتوسط دخل الفرد او اليات الاقتصاد , فعلى الرغم من ان الضرائب المفروضة على الاملاك العقاريه بالولايات المتحده الامريكيه تعد أكبر مصدر للدخل لحكومات الولايات المختلفه ، ولا تفرض هذه الضريبه من قبل الاداره المركزيه للدوله ولكن تحدد من جانب كل ولايه , ويقتصر دور الدولة على تحديد الحد الأقصى المعدل للقيمة السوقية للعقار أو نسبة مئوية منها , حيث تختلف قيمة العقارات وكذلك الضريبه المفروضه من ولايه لاخرى .
ويتمتع المواطن فى ظل ضريبة الدخل الامريكيه بكثير من الاعفاءات , منها اعفاءات التقدم فى السن او اعفاءات الدخل المنخفض , فمعظم الولايات تعطي السكان الذين تجاوزوا سنا معينه اعفاءا من الضرائب على ممتلكاتهم ، وايضا الذين يحصلون على دخل منخفض نسبيا , وهناك أربعون ولايه من الولايات تقدم إما ائتمانات ضريبية أو بعض الإعفاءات من ضرائب الاملاك او تيسرات تؤدى الى التخفيف من القيمة المقررة للممتلكات الخاضعة للضريبة.
وهناك اعفاءات ضريبية اخرى متاحة للمواطن ، حسب قوانين كل ولايه , اغلب الولايات تقدم حوالى 50 نوعا من برامج الاعفاءات من الضريبة على العقارات ، مثل تجميد القيمة المقدرة للعقارات الخاصة بالفرد بمجرد أن يصل إلى سن معينة ، فيتم غلق ملفه الضريبى أو تأجيل الضريبه ، بالإضافة إلى ذلك فان بعض المقاطعات والبلديات في كثير من الأحيان لديها خطط لتخفيف عبء ضريبة العقارات.
كما ان المتقاعدين من ذوي الدخول المنخفضة يؤخذ فى الحسبان ارتفاع تكاليف المعيشه وارتفاع قيمة العقارات مقارنة برواتب التقاعد التى لاتزيد فى غالب الاحيان بنفس الزيادة فى قيم العقارات لذلك دائما يوجد توجه للتغيير فى مشاريع قوانين ضريبة العقارات .
ولاية لويزيانا تضع إعفاء كبير للعقارات وتمثل الضريبه العقاريه بها أدنى معدلات الضرائب العقارية في امريكا ،حيث تبلغ نسبة الضريبه 172. 0 % من القيمة السوقيه العقار ( قارن بالضريبه فى مصر 1.26%) , بينما تمثل ولاية تكساس أعلى المعدلات الفعلية لقيم الضرائب العقاريه حيث تبلغ 1.8% من القيمه السوقيه للعقار ومن المعروف ان تكساس من الولايات ذات الدخل المرتفع .
ويتم اعادة التقدير للقيم السوقيه للعقارات - بناء على توجيهات الحكومه المركزيه - بواسطة مصلحة الضرائب كل عشر سنوات , حيث يتم تعديل القيم الخاضعه للضريبه طبقا لهذا التقدير. كما ان بعض البلدان - كما الحال فى اوربا - تستنزل من قيم العقارات الخاضعه للضريبه الفوائد السنويه المستحقه على العقار نتيجة شراءاه عن طريق التمويل العقارى لتخفيف العبء على ملاك العقارات.
ومن الجدير بالذكر ان القيمه الايجاريه للعقارات تتأثر (باتجاه الزياده) بعد اعادة التقدير لان اصحاب الممتلكات الخاضعه للضريبه يعملون على نقل عبء الضريبه الى المستأجرين , اى ان هذه الضريبه سيتولد منها مشكله اخرى قد يتأثر بها سوق العقار على اختلاف طبقاته.
لذلك فأن الضريبه العقاريه بمصر تحتاج الى الكثير من المراجعات واعادة النظر فى الظروف الاقتصاديه والاحوال المعيشيه للمواطنين والمقدره على السداد وطبيعة السوق العقارى وكفاءة وقدرة الجهاز الضريبى , حتى يمكن ان تكون محققه لامال الدوله وفى نفس الوقت غير مجحفه بالمواطنين , وحتى لاياتى زمن يجبر فيه المواطن على استبدال مسكنه لعدم قدرته على دفع الضريبه وتصبح الدوله وضرائبها سيفا مسلطا على رقاب الشعب يطاردهم فى يقظتهم ومنامهم
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق